Køb lejemark - hvad er det? Alle fordele og ulemper

indhold

• Arvelig bygningsret - hvad er fordele og ulemper
• arealanvendelse
• Vej ud hjemmefald
• Variabel ejendomsværdi
• Fra hvem man skal leje?
• Juridiske funktioner
• For ejendomsmæglere

At bygge på et bebygget land er et alternativ til at købe jord. Det er meget billigere og giver således mulighed for at få en ejendom selv på et begrænset budget. Bygning på arvelig jord har imidlertid mange juridiske hindringer og særegenheder, der skal kendes inden bygning. En god viden om den juridiske situation er obligatorisk, inden valget af denne ejendomservervelse, ellers truer onde overraskelser.

At omgå en stor del af byggeomkostningerne

I henhold til tysk lov ud over køb af jord skal de lejes over lejemålet i lang tid. Dette sparer ejendomsudviklere en stor del af de samlede omkostninger. I stedet for en engangskøbspris, lejes ejendommen i 50 eller 100 år. Huslejen, også traditionelt kaldet "leasing", er ikke et fast beløb, men er en procentdel af jordværdien. Selvom udtrykket "leasing" stadig er udbredt, er det ikke længere lovligt tilladt.

Denne procedure giver store fordele for begge sider. Grund er skattepligtig. En ubrugt bygningsejendom medfører derfor kun omkostninger uden at skabe et afkast. Ikke-konstruktionsmæssig brug (f.eks. Landbrug eller dyrehold) af en byggegrund er normalt forbudt, men i det mindste underlagt tilladelse. Den arvelige byggeret kan tilbyde ejeren en sådan interessant afkast, som går langt ud over ejendomsskatten.

Lejekontrakt - hvad er det?

I tilfælde af lejekontrakt indgår jordsejere og ejendomsudviklere en langsigtet kontrakt om lejeforbundet brug af en ejendom. Ejendommen er allerede godkendt til fast ejendomskonstruktion. Hvor langt bygningsenheden allerede er udviklet afhænger dog af den enkelte sag. Ejendomsudvikleren kan teoretisk starte med det samme med opførelsen af ​​bygningen. Han er imidlertid også forpligtet til at betale grundlejen fra datoen for købsaftalen.

Denne rente udgør cirka 3-5% af ejendommens værdi. Da dette imidlertid kan svinge, er afkastet forsynet med en vis varians for begge sider. Efter udløbet af licensaftalen udløber ejendomsretten til ejendommen. Hvis ejendommen ikke er købt af ejendommen i mellemtiden, refunderes den til ejeren uden udskiftning. Det samme gælder, hvis udlejer ikke længere opfylder hans betalingsforpligtelser. Dette er en to-årig afdragsfri periode, hvorefter grunnejeren kan betragte kontrakten som opløst.

Den byggede ejendom falder til grunnejeren, men han er forpligtet til at betale en rimelig kompensation.

Det særlige ved arvelig bygningslov er, at den kan nedarves på grund af de lange kontraktvilkår. Således overgår kontrakten til arvingerne af denne ejendomsudvikler. Dette gælder dog kun for det specificerede tidspunkt. Den kontraktperiode, som arvingen bruger, er også gået for arvingen.

Fordele og ulemper

Fordele ved leasing er for lejer:

• Billig måde at købe jord på
• Betydelig reduktion i byggeomkostninger
• Arv af ejendommen og kontrakten

Fordele ved udlejning for udlejer:

• Godt sikret rente på ellers uudnyttet kapital
• Langsigtet generering af yderligere indtægter
• Stigende indkomst gennem grundlejen
• Ved kontraktens afslutning debiteres en billig bygning

Ulemperne ved lejeaftale for lejer:

• Føler, at du ejer dit eget hus, men ikke dit eget land
• Visse usikkerheder omkring den årlige økonomiske byrde
• Højt ansvar overfor grunnejer
• Betydeligt kompliceret salg af den opførte bygning.

Ulemperne ved lejekontrakt for udlejeren:

• Føler at have et mærkeligt hus på din egen grund
• At blive instrueret om, at lejeren håndterer ejendommen med omhu
• Fuld skattetryk på husleje
• Lang ventetid for manglende betaling af lejen
• Udførlig årlig vurdering af ejendommen

arealanvendelse

For en ejendom, der udelukkende bruges til boligformål, er det allerede en udfordring at garantere en omhyggelig brug af ejendommen over hele kontraktperioden. Ved så lang brug er det relativt sandsynligt, at den ene eller de andre beboere på ejendommen ikke vil tage sig af den. Særligt problematisk her er hobbyskruetrækkere. Ulovligt dumpet affaldsolie kan normalt kun tildeles en forurener efter udløbet af et landskontrakt. Ofte forbliver grunnejeren her ved renoveringsomkostningerne.

Det er endnu mere problematisk i erhvervsbygninger opført til lejemål. Udsving i lager- og produktionshallbrugere kan være meget store, hvilket gør det endnu sværere at holde styr på den faktiske brug af ejendommen. I princippet kan grunnejer faktisk udligne bygningens værdi med de forventede renoveringsomkostninger for jorden. Imidlertid bør man også forblive realistisk her: Man ville skulle bygge en massiv naturstenbygning, så den stadig kan bruges efter 99 år. Murværker, stålkonstruktioner eller træstandsbygninger er normalt modne til nedrivning efter 99 år.

Vej ud hjemmefald

Grunnejer har ret til på visse betingelser at kræve en hurtig tilbagelevering af ejendommen. Dette gælder især, hvis det kan bevise, at ejendommen ikke bruges korrekt eller korrekt. I modsætning hertil kan egen brug normalt ikke håndhæves med hensyn til jordleje. Her er lejernes beskyttelse, da den lange kontraktperiode til sidst er fastlagt for dette formål.

I praksis er det imidlertid ikke så let at håndhæve en hjemkomst. I de fleste tilfælde bruges betalingsstandard. Ved 24 måneder sørger lovgiveren imidlertid for meget lang tid, hvor udlejer skal opfylde sine forpligtelser.

Derudover er "forkert brug" også et spørgsmål om fortolkning. For eksempel kan det ikke være grundlæggende forbudt at genbygge en bygning, der er opført på et lejemål. Det er ikke engang nødvendigt, at ejeren af ​​ejendommen informeres om bygningens nuværende lejere. Af hensyn til et godt forretningsforhold anbefales begge parter dog altid at behandle hinanden så åbent og gennemsigtigt som muligt. Dette forhindrer misforståelser og forhindrer dyre juridiske tvister.

Variabel ejendomsværdi

De tre til fem procent grundleje fastlægges ved kontrakt og ændres ikke i løbet af kontraktens løbetid. Landprisen er dog udsat for udsving, der påvirker dens værdi og dermed lejen. Dette kan være regionalt ekstremt forskelligt. I Østtyskland er der for eksempel mange regioner, der har oplevet et dramatisk fald i fast ejendom og ejendomspriser i de sidste tyve år. Huse for mellem tre og fem tusinde euro er ikke ualmindelige i disse regioner.

Omvendt er der regioner i Tyskland, hvor priserne på fast ejendom af alle slags bogstaveligt talt har eksploderet. På nuværende tidspunkt oplever regionen omkring Frankfurt am Main en hidtil uset boom. Priserne er mere end fordoblet i de sidste ti år. Da mange banker flytter mange job fra London til denne finansielle region som følge af Brexit, vil denne tendens sandsynligvis fortsætte på lang sigt og forværre yderligere.

Her skal man imidlertid blot se på markedets love med hensyn til deres logik: I regioner med svage ejendomspriser vil ingen tilbyde en indbygget ejendom, men altid prøve at sælge den. Hvor der findes en købers marked for fast ejendom, er det som regel uinteressant for arveløsningen. Omvendt er tomterne i boomregioner tilsvarende dyre. Her er udlejning af jord til arvelig bygning ret til begge sider meget intelligent måde: Ejendommen forbliver hos ejeren, og han kan se frem til at øge indtægterne. Imidlertid kan installatøren af ​​ejendommen være meget roligere i forhold til sit projekt, da ulemperne med hensyn til ejendommens salgbarhed også sættes i perspektiv.

Fra hvem der lejes "> Juridiske egenskaber

Den skattemæssige vurdering af en ejendom i arvelig bygningsret er altid for udlejer først efter den rene værdi af jorden inden bygning af ejendommen. Selv om en bebygget jordgrund teoretisk stiger i værdi, kan udlejer dog ikke opkræve den konstruerede ejendom for at øge ejendommens værdi. Det er trods alt ikke hans bygning, der står på hans lejede ejendom. Imidlertid har denne overvejelse også fordele for udlejer: Skattemæssig vurdering af ejendommen beregnes også på grundlag af ubebygd jord.

Det er vigtigt for begge sider, at overførslen af ​​forpligtelser overføres til potentielle efterfølgende brugere. Dette skal specificeres ved kontrakt, ellers kan der være betydelige juridiske tvister med købere af bygninger eller jord. Disse spiser derefter normalt alle de økonomiske fordele ved den bebyggede ejendom.

For ejendomsmæglere

Som betragtet som ædru, fremgår følgende billede: Den gennemsnitlige tilbagebetalingstid for et bygget hjem tager 30 år. Herefter er en boligejer den eneste ejer af hans ejendom uden at være ansvarlig over for nogen anden. Dog fratrækker en grundleje i tredive år et betydeligt beløb, så den økonomiske fordel for rene husejere er temmelig lav.

Tingene er dog forskellige for tilbagesendelsesorienterede hjemmebygere. En flerfamiliehus på en lejebolig vil give meget hurtigere end hvis ejendommen skulle købes til bygningen. Derudover kan den årlige grundleje trækkes som udgifter, så her kan de samlede skattefordele opstå.

Uanset hvordan du gerne vil bruge lejeboligen, er grundig, detaljeret juridisk rådgivning og en vandtæt kontrakt vigtig for begge sider. Kun en klar kontraktaftale kan sikre, at begge parter kan drage fordel af forretningen optimalt. Dette gælder især, hvis de originale underskrivere tildeler deres rettigheder til tredjepart gennem salg eller arv. En god lejekontrakt tager højde for denne sag og sikrer, at der ikke kan opstå problemer under arven.